SCPI (Société Civile de Placement Immobilier) je jedan od najpopularnijih načina investiranja u Francuskoj i jedan od najmanje poznatih u srpskoj zajednici. Ovaj vodič vam objašnjava kako funkcioniše i zašto je sve više Srba zainteresovano.
Šta je SCPI?
SCPI je fond nekretnina kojim upravlja profesionalna kompanija. Vi kupujete udele (parts) u fondu, a fond ulaže vaš novac u poslovne prostore, stanove, bolnice, logistiku… po celoj Evropi.
Jednostavno rečeno: vi ste suvlasnik stotina nekretnina u Evropi od prvog dana, bez direktnog upravljanja.
Kako funkcioniše?
- Kupujete udele SCPI-ja (od 1.000€ do nekoliko desetina hiljada)
- Fond iznajmljuje nekretnine zakupcima (firme, bolnice, hoteli…)
- Vi primate kvartalnu rentu proporcionalno broju udela
- Vrednost vaših udela raste (ili pada) sa tržištem nekretnina
Prednosti SCPI-ja u odnosu na direktnu kupovinu
| Kriterijum | Direktna kupovina | SCPI |
|---|---|---|
| Minimalna investicija | 100.000€+ | od 1.000€ |
| Notarski troškovi | 7-8% | 0% |
| Upravljanje | Vi sami | Profesionalna kompanija |
| Diversifikacija | 1 nekretnina | Stotine nekretnina |
| Prinos (2025) | 3-5% neto | 4-6% bruto |
Koji prinos mogu očekivati?
Prosečni prinos SCPI-ja u 2024. godini bio je između 4% i 6% godišnje. Neki fondovi su dali i do 7-8% (specijalizovani za logistiku ili zdravstvo).
Primer : Investirate 20.000€ u SCPI sa prinosom od 5%. Primite oko 1.000€ godišnje = 250€ po kvartalu.
Važno : prinos nije garantovan i može varirati iz godine u godinu.
Može li Srbin investirati u SCPI?
Ako živite u Francuskoj (rezident)
Imate pristup svim SCPI fondovima. Možete kupiti direktno od kompanije koja upravlja fondom, ili preko brokera. Investicija je moguća gotovinom ili putem kredita.
Ako živite van Francuske (nerezident)
Imate pristup SCPI fondovima koji su otvoreni za nerezidente. Prihodi od SCPI-ja se oporezuju u Francuskoj po stopi za nerezidente (20% za prihode do 28.797€ u 2024), uz moguće poreske olakšice prema sporazumu o izbegavanju dvostrukog oporezivanja između Srbije i Francuske.
Kako početi – praktični koraci
Korak 1 – Odabir SCPI-ja
- Prinos (taux de distribution) : poslednje 3-5 godina
- Diversifikacija : geografska i sektorska
- Capitalisations : veći fondovi su stabilniji
- Troškovi pri ulasku (frais de souscription) : 8 do 12% kod klasičnih, 0% kod „SCPI sans frais“
Korak 2 – Kupovina udela
Možete kupiti direktno od société de gestion ili preko online brokera kao što su Linxea, Meilleurtaux Placement.
Korak 3 – Primanje rente
Prve isplate obično počinju 3 do 6 meseci nakon kupovine (délai de jouissance). Zatim svaki kvartal dobijate rentu na račun.
Porezi na SCPI za Srbe u Francuskoj
- Ispod 15.000€/godišnje → micro-foncier : 30% paušalni odbitak
- Iznad 15.000€ → régime réel : odbitak stvarnih troškova
Dodaju se i socijalni doprinosi (prélèvements sociaux) : 17,2%.
Zaključak
SCPI je odličan način za Srbe da investiraju u francusko tržište nekretnina bez kupovine direktne nekretnine. Dostupno od 1.000€, bez upravljanja, sa prinosom 4-6% idealno za dijasporu koja želi pasivni prihod u evrima.
Pročitajte i naš vodič o kupovini nekretnine u Francuskoj.
Platforme za investiranje u SCPI
* Partnerski linkovi. Prinos u proslosti ne garantuje buduce rezultate. Sadrzaj je informativan, prema vasem profilu.